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不動産の有効活用
遊休不動産を有効に活用して価値を生み出すためには、不動産それぞれの特性を把握し、的確な用途検討と確実な事業計画が必要となります。 よかばいばいでは、地域・環境・敷地といった不動産の持つ特性を考慮し、立地特性・収益、法律上の規制や税制などを総合的に検討し、最大限の価値が見込まれる事業モデルをご提案し、皆さまの不動産活用をサポートいたしております。
不動産売却のメリット
不動産売却には通常の売却と等価交換による売却の２つのパターンがあります。
1.通常売却
保有している土地の資産価値が減少したり、固定資産税や相続税が必要な土地を保有しているなど、不動産を持っていること自体が負担になる場合には、売却して現金化することが有効な活用方法のひとつと言えます。
- 売却のメリット
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まとまった現金化を手に入れることができる
固定資産税や都市計画税等の税負担の軽減
火災保険料などの保険料が戻ってくる
銀行保証料が返金される
- ご注意点
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売却先がすぐに見つからない恐れがある
仲介手数料や譲渡所得税などの諸費用の発生
一度手放してしまうと再度手に入れるのが困難
2.等価交換
オーナーが土地を提供し、そこにパートナーがマンションなどの建物を建築。完成した建物をオーナーとの出資割合により分割取得する土地活用・資産運用の方式を等価交換といいます。
- 等価交換のメリット
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少ない資金と小さなリスクで賃貸経営を始めたいという場合に有効
相続税の軽減、固定資産税等保有コストの軽減などの節税効果が見込める
建設費用は不動産会社等が負担することで、資金がなくても事業化が可能
自分たちの居住用以外を賃貸として活用し、収入源を確保することが可能
土地を建物に変えておくことで、遺産分割が簡単におこなえる
- ご注意点
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土地建物が共有となるため単独での建替えを決定することができない
土地の譲渡により発生した利益に対し 譲渡所得税が課税される
建物の取得費用として登記費用や税金の負担が生じる
不動産会社等と共有での所有になるため単独での決定ができない
土地の所有権は事実上失われるため、慎重な検討が必要
不動産購入のメリット
不動産売却には資産組換えと買換えによる２つの購入パターンがあります。
1.資産組換え
資産化による有効な土地活用法として資産組換えがあります。不動産を購入し、資産化することで、現金運用以上の利回りを得ることができます。
- 資産組換えのメリット
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不動産を活用し賃料収益をあげることで資産価値を高めることが可能
不動産にすることで資産評価を圧縮し、相続税、固定資産税などの節税効果が期待できる
物価変動リスクに対し相反する性質を持つ（不動産はインフレ局面に強く、デフレ局面に弱い）
- ご注意点
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転用や売却に時間を要する場合があるため現金に比べ流動性が低い
市況の変動による収益性や稼働状況の変動による事業リスクがある
2.買換え
有効活用が難しい不動産を一定の条件に当てはまる事業用の土地・建物に買換えた場合、特例による優遇制度を受けることができ、土地・建物の買換えを行うことで高い収益を見込むことができます。
- 買換えのメリット
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買換えの際、優待制度の利用により譲渡所得税の納税が猶予されるため、抵コストで不動産を活用できる
買換え契約時に付帯できる買換え特約により、売却できなかった場合は契約を白紙解約できる
- ご注意点
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土地建物が共有となるため単独での建替えを決定することができない
土地の譲渡により発生した利益に対し 譲渡所得税が課税される
建物の取得費用として登記費用や税金の負担が生じる
不動産会社等と共有での所有になるため単独での決定ができない
土地の所有権は事実上失われるため、慎重な検討が必要
- ご注意点
- 買換え特例適用の不動産を売却する際に収益が発生した場合、譲渡所得税が発生する可能性がある
その他、不動産の有効活用に関することは下記よりお問い合わせください
